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苏州高新股吧:利润率还需提升,债务压力或许不小

2021-06-29 作者:寓见公寓财经网

解读金辉控股:利润率还需提升,债务压力或许不小 002226江南化工股吧,交银蓝筹混合基金估值,围海股份股电话,果断收藏

(原标题:金辉控股:利润率还需提升,债务压力或许不小)

在规模与发展方面,金辉控股(集团)有限公司(以下简称“金辉控股”,09993.HK)选择了后者,追求有质量的增长。不过,从目前来看,金辉控股的盈利质量并不是很好,还有改善的余地。同时,虽然在很短时间内完成了从“红档”向“绿档”的转变,但实际上,其背负的债务压力并不轻,这也可能会对其后续发展造成影响。

有望完成千亿目标

日前,金辉控股发布2021年5月的未经审核营运数据,连同合营企业及联营公司在内,5月销售金额约106.6亿元(人民币、下同),较去年同期增长38.3%;建筑面积约53.4万平方米,均价2万元/平方米。金辉控股同时指出,今年前5个月总合约销售约447.8亿元,同比增长约70%;累计销售面积约261.1万平方米,均价约1.72万元/平方米。

根据克而瑞公布的“2021年1-5月中国房地产企业操盘榜TOP100”榜单数据,金辉控股排名第44位,较去年同期提升了2个名次。

金辉控股并未宣布2021年的销售目标,但公司管理层曾向媒体表示,2021年公司合约销售金额预计会突破千亿元。对比该目标,金辉控股距离实现千亿销售额,已经完成了45%。

按照目前的进度来看,金辉控股完成千亿目标基本无虞。在2020年业绩会上,公司管理层表示,公司2021年全口径的可售货值预计在1600亿左右,这1600亿包含了400亿2020年末的可售货值。预计上半年供应会超过40%,下半年接近60%,并且住宅占90%。

其实,在2020年,金辉控股实现销售金额距离千亿规模仅一步之遥,达972.0亿元,根据亿翰智库《典型房企销售业绩TOP200》,同比增速为5.7%,实现销售面积692.0万平米。

净利润率并不突出

在过去5年时间里,百强房企平均净利润率每况愈下,从2020年开始,净利润率出现了比较明显的趋势性下滑,从2020年的14.44%下滑至2020年的9.7%,下滑近5个百分点。

值得关注的是,利润率的下滑,是大小房企均需面对的困境,即便是宣称要“追求有质量的增长”的金辉控股,同样也要面对此类困境。

金辉控股过去几年的净利润率也一直处于下降趋势中。数据表明,截止2020年,其净利润率为11.00%,仅比2020年的10.40%稍有改善。在规模相当的房企中处于位置处于中游水平,与越秀地产相当,略高于远洋集团、蓝光地产等。与万科、中海、华润、龙湖、金地等头部房企相比,有着不小的差距。

此外,金辉控股的净资产收益率(ROE)也一直处于较低水平,近年来并无明显改善迹象。数据显示,截至2020年,金辉控股的ROE为14.50%,较2020年的14.90%,下降了0.4个百分点。根据万得资讯统计的100家上市房企中位列第43位,处于中下游水平。此外,在规模相当的房企中处于中游水平,低阳光城、宝龙、蓝光发展等。

债务压力或许不轻

在2020年下半年,金辉控股只花了几个月时间实现了“三道红线”全部达标,并成为首批“绿档”上市房企。但在这背后,其负债压力可能并不轻。

根据2020年报显示,截至2020年末,净负债率由2020年的166.9%下降至75.3%,剔除预收账款的资产负债率(双向扣除)由2020年的76.9%下降至69.0%,现金短债比(严格版)由2020年的0.5上升至1.1。这样的变化,一度让金辉控股成为2020年新上市房企中“唯二”的绿档房企。

但根据其2020年IPO时招股说明书数据,截止2020年4月30日,金辉控股依然踩中“三道红线”,为“红档”房企。但仅用了半年多的时间,负债状况全部得到改善,速度之快,令同行艳羡。

克而瑞研究中心指出,“三道红线”监管要求下,金辉控股主动降低对财务杠杆的依赖,至2020年底净有息负债同比显著减少23.8%至271.83亿元,并依托于成功登陆资本市场,提升了对常规融资渠道的议价,有效调整了债务结构。2020年末以信托为主的其他借款余额占比13.5%,同比减少19.6个百分点,带动期末加权融资利率改善至7.47%。另外,金辉控股通过以长换短的方式,缓解短期流动性风险,长短债务比优化至1.79。

这是否意味着金辉控股债务状况已十分健康了呢?可能无法给出这样的判断。根据历年年报数据显示,2020年金辉控股少数股权益为145.50亿元,而2020年少数股权益仅45.49亿元,同比猛增219.85%。此外,经计算得知,2020年少数股东权益占比达到40.29%。然而,少数股东占据的利润只有6.9亿元,仅仅占到全部盈利的18.06%。

从表面上看,少数股东花费了巨资,却只分得极少的利润,少数股东的权益占比和其获得的利润占比明显不匹配,莫非少数股东是“活雷锋”?非也,这是比较典型的“明股实债”特征。

目前,金辉控股债务规模持续攀升,截至2020年底,其负债总额已经达到1495.49亿元,资产负债率为80.55%。再加上“明股实债”,其背负债务压力或许并不轻。

或许是出于主动控制债务规模增长方面考虑,近期金辉控股在土地市场上的表现略显沉闷。克而瑞研究中心监测结果显示,2021年1-5月,金辉控股通过招拍挂获取16块土地,拿地金额149.82亿元,规划建面190.3万平方米,拿地销售面积比0.73,略高于2020年的0.62;拿地销售金额比约为0.33,相对较低,主要是金辉控股在首轮集中供地中,拿地力度较小,仅于北京和重庆有所斩获,更多的是在徐州、泉州、惠阳等三四线城市拿地,有意识地控制了投拓风险。

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